31 марта 2016 года состоялось заседание Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ по теме: «Государственная кадастровая оценка: перспективы реформы. Проект федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Проект Методических указаний «О государственной кадастровой оценке».
Открывая заседание, председатель Комитета Александр Каньшин отметил, что Минэкономразвития по поручению первого заместителя председателя правительства Российской Федерации Игоря Шувалова разработало в середине прошлого года проект федерального закона, который принципиально меняет систему государственной кадастровой оценки (ГКО).
А. Каньшин отметил, что подготовка реформы проходит в достаточно закрытом режиме и эксперты мало знают об изменениях в тексте законопроекта, но некоторые данные были опубликованы.
Стало известно, что на последнем заседании рабочей группы, которое проводил Игорь Шувалов, принято решение внести в законопроект возможность проводить ГКО во внеочередном порядке в случае падения рынка недвижимости более чем на 30%. Предполагается, что состояние рынка будет оцениваться на основании динамики индекса рынка недвижимости.
Еще один важный момент, который обсуждался на совещании у Шувалова, – это досудебное оспаривание кадастровой стоимости. Было решено, что такая возможность будет сохранена.
Заместитель директора Департамента финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Минэкономразвития РФ Надежда Бабичева отметила в своем выступлении, что на ранних этапах проработки реформы ГКО правительство рассматривало два основных варианта: введение нормативной платы без проведения кадастровой оценки и вариант, который прорабатывается в данный момент, – передача функций по ГКО государственным бюджетным учреждениям (ГБУ).
Она подчеркнула, что предложенный механизм на основе ГБУ позволит на постоянной основе производить накопление и очистку информации, которая необходима для проведения ГКО, создаст механизм для получения информации для ГКО не только из федеральных источников, но и от муниципальных властей. Бюджетные учреждения также будут работать с заявителями по вопросам рассмотрения жалоб и обращений на этапе размещения проектов отчетных документов, а также когда уже отчет сформирован и подписан. Результаты проведения ГКО будут накапливаться и использоваться при последующих кадастровых оценках.
В последней версии законопроекта возвращена возможность оспаривания кадастровой оценки по отчету об оценке рыночной стоимости. При этом она отметила, что решение о создании комиссий по рассмотрению споров о результатах ГКО будут переданы регионам. Субъекты Федерации смогут самостоятельно принять решение, нужно ли им создавать комиссию или нет.
Вице-президент общероссийской общественной организации «ОПОРА РОССИИ Марина Блудян рассказала о том, что «Опора России» представляет интересы более 400 тыс. субъектов малого и среднего предпринимательства. Она подчеркнула, что введение налогообложения на основе кадастровой стоимости вызвало большое недовольство в предпринимательской среде, поскольку произошло для предпринимателей неожиданно. По ее мнению правительство сделало недостаточно для разъяснения и популяризации сути налоговых нововведений.
Но, безусловно, ключевой проблемой является неадекватность результатов кадастровой оценки, что вызывает существенное повышение налоговой нагрузки на бизнес. Это привело к тому, что многие предприниматели вынуждены циклически от одной ГКО к другой ГКО оспаривать результаты оценки в комиссиях и судах, тратить собственные средства на рыночные оценки своих объектов.
Заместитель председателя Комитета ТПП по предпринимательству в сфере экономики недвижимости РФ Виктор Журба представил анализ проекта Методических указаний «О государственной кадастровой оценке», разработанного Минэкономразвития РФ.
По его словам, основным нововведением является единственность методики, которая придет на смену 9 разрозненным методикам для разных категорий земель, объектов. Некоторые из них утверждались еще РосЗемКадастром и имеют много устаревших положений. В представленном проекте методики также зафиксированы единые подходы к определению стоимости.
В.Журба обратил внимание участников заседания на различие в формулировках определения кадастровой стоимости в проекте федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и проекте методики. Если в методике четко обозначена рыночная природа кадастровой стоимости, то в проекте закона кадастровая стоимость сформулирована как «стоимость, установленная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом…». В. Журба призвал закрепить в федеральном законе определение кадастровой стоимости, аналогичное приведенному в проекте методики.
Важной новацией, которая отражена в методике, является возможность проведения КО объектов недвижимости по их фактическому использованию, поскольку часто возникает ситуация, когда сложившееся фактическое использование не совпадает с учетными документами, что приводит к завышению КС.
Еще одно нововведение методики – ценовое зонирование. Принцип ценового зонирования состоит в том, что помимо определения конкретной стоимости конкретного объекта недвижимости необходимо в целом понять карту стоимости территории для определенных видов объектов недвижимости. Это позволит понять и визуализировать средние типовые уровни стоимости тех или иных объектов недвижимости, понять саму логику оценки. Определить, соответствует ли уровень стоимости сложившемуся пониманию рынка недвижимости в регионе или нет.
При этом некоторые разделы методики вызывают опасение у экспертного сообщества, поскольку могут оказать отрицательный эффект на качество результатов ГКО.
Так в методике отсутствует явное указание на принцип группировки объектов. В данный момент оценочное сообщество привыкло, что группировка происходит по видам разрешенного использования, которых насчитывается примерно 17. В проекте методики принцип, по которому будет происходит группировка объектов, не определен. Каждый субъект РФ определит его для себя самостоятельно, что ставит вопрос о единообразии результатов ГКО и невозможности межрегионального сопоставления.
Президент НП «СРОО «Экспертный совет», председатель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию результатов кадастровой оценки Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский выразил позицию, что кадастровая стоимость должна иметь рыночную природу, а определение кадастровой стоимости должно относиться к профессиональной оценочной деятельности и регулироваться государственным органом по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В связи с этим нецелесообразно передавать полномочия по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, поскольку это не решит существующих проблем, но усугубит имеющиеся и создаст новые.
По его мнению, в первоочередном порядке сейчас необходимо решить проблему с некачественной (отсутствующей, противоречивой, недостоверной) информацией по характеристикам объектов недвижимости, содержащимся в ГКН.
Директор Департамента оценки налогообложения и экономики недвижимости АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ Егор Кизякин рассказал о влиянии качества данных, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости, на качество государственной кадастровой оценки.
Он привел ряд примеров, когда неточные сведения о материале стен, неточное наименование вида разрешенного использования, некорректные сведения о площади, о фактическом использовании и другие факторы приводят к существенному искажению кадастровой стоимости.
Так в Архангельской области по одному из объектов содержались сведения о фактическом виде использования «торговля», когда по факту это была трансформаторная подстанция. Уточнение данных о фактическом использовании привело к снижению кадастровой стоимости объекта в 30 раз.
А. Кизякин подчеркнул, что ГКН оказывает сильное влияние на качество кадастровой оценки. Существует значительное количество объектов в ГКН с отсутствующими и неточными характеристиками. При этом в современных организационно-нормативных условиях получить кондиционные сведения в ГКН невозможно. Улучшение ситуации возможно за счет ведения базы данных объектов недвижимости (не имеющей ограничений ГКН) в субъектах РФ (муниципалитетах) и за счет введения единых правил определения отсутствующих характеристик для оценщиков (допущений).
Директор Автономной некоммерческой организации «Институт проблем регистрации, оценки и налогообложения недвижимости» Наталия Кривова обратила внимание участников на необходимость закрепить в федеральном законодательстве требование соответствия результатов государственной кадастровой оценки ценовым показателем рынка недвижимости.
В своем докладе она рассказала об основных статистических критериях проверки соответствия результатов государственной кадастровой оценки ценовым показателям рынка недвижимости, которые соответствуют стандартам Международной ассоциации налоговых оценщиков.
Стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО) устанавливают три базовых критерия, которые позволяют проверить соответствие результатов государственной кадастровой оценки ценовым показателям рынка недвижимости:
1. Мера общего соответствия результатов оценки и (цен сделок) рынка:
Уровень оценки по всей совокупности оцененных объектов не должен сильно отклоняться от единицы. Уровень оценки – это среднее (медианное) отношение оцененной стоимости объекта к его рыночной стоимости (цене сделки). Допустимый диапазон для уровня оценки устанавливает требование соответствия оценки уровню рыночных цен на дату оценки: МАНО задан диапазон [0,9: 1,1], то есть отклонение от 1 допускается не более чем ±10%;
2) Мера справедливости или неравенства оценки в зависимости от ценовой категории или иной характеристики объектов:
Уровни оценки по группам объектов не должны сильно отклоняться от общего уровня оценки, завышение или занижение уровня оценки в зависимости от класса, района или стоимостной категории допускается в заданных пределах (МАНО, например, устанавливает диапазон ±5% от общего уровня оценки);
3) Мера единообразия оценки в целом:
Разброс значений соотношений оценок и цен для разных объектов должен укладываться в установленный диапазон: среднее отклонение от медианного соотношения (по всем измеренным отношениям оценок и цен) должно укладываться в заданный диапазон, например, измеряемый в процентах от медианы (МАНО установил коэффициент разброса 20%), для развивающихся рынков разброс больше и допустимый диапазон должен быть шире, чем для стабильных.
Комитет ТПП РФ по предпринимательству
в сфере экономики недвижимости
